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SURELEVATIONS

Étude

Localisation 

Année

Statut

Équipe

Paris

2020

Publié

Hubert Bokobza

Au travers de cette étude, nous avons consulté des experts dans les domaines de l’urbanisme, du patrimoine, de la législation, de l’économie afin d’apporter une réponse multiple. Nous avons ainsi organisé notre étude sur trois axes, chacun développé dans un épisode de cette série : investir, envisager et hériter.

 

C’est quoi une surélévation ? Surélever c’est ajouter un ou plusieurs étages à un immeuble existant.

En résumé, pourquoi surélever ?

 

L’argument historique

« Il s’agit de renouer avec la tradition parisienne » (Dominique Alba, directrice de l’APUR)

Si l’architecte voyer, l’ABF ou la commission du vieux Paris se sont offusqué de votre proposition de surélever un immeuble, vous avez le droit d’argumenter que vous chercher à renouer avec la tradition parisienne de la surélévation.

L’acceptation des surélévations par les institutions conservatrices du patrimoine st certainement aujourd’hui le premier problème auquel on se confronte lorsqu’on veut surélever un immeuble. Pourtant, Paris a depuis longtemps surélever ses immeubles de ville. En effet, lorsqu’on regarde l’histoire de la réglementation parisienne en se focalisant sur le gabarit, on se rend compte que la hauteur maximale constructible n’est pas une donnée figée dans le temps, et c’est la surélévation qui a accompagné cette évolution.

Bien sûr, d’autres phénomènes sont à l’origine de la pratique de la surélévation à Paris. On peut par exemple citer la généralisation de l’ascenseur au début de XIXème siècle qui a renversé la hiérarchie classique des immeubles, les locaux les plus valorisés passant du 1er étage aux niveaux les plus hauts de l’immeuble.

 

L’argument urbain

« Historiquement la ville est le résultat du rapport entre le lieu d’habitation et le lieu de travail » (Gjergj Miraçi, AEI)

La surélévation est l’occasion de réimaginer un immeuble dans son ensemble. Requestionner son programme et ses connexions à son quartier. On peut faire une surélévation en bureau, mais à la condition de rentrer dans une logique de donnant-donnant avec la ville. Aujourd’hui, les entreprises sont attirées par les services de proximité. Si l’on désir qu’il y ait des services, il faut les intégrer dans les projets.

De même, la question du logement dans la ville se pose, et la surélévation permet d’apporter des réponses intéressantes. Par exemple, les bureaux ont des besoins en énergie la journée, alors que les logements ont des besoins en énergie la nuit. Il y a une synergie à trouver entre les programmes qui ont des besoins complémentaires.

 

L’argument économique

La surélévation est l’opportunité d’augmenter les m2 d’un actif. 

On peut donc raisonnablement calculer sa rentabilité sur la base de celle de l’immeuble existant. Il y a assez peu d’autres manière de trouver des mètres carrés supplémentaires dans le centre parisien. L’exercice consiste donc à rechercher des biens qui forment des exceptions dans l’homogénéité du tissu parisien, des anomalies. Les hôtels particuliers ou certains d’immeubles d’angle bas (norme COS) constituent ce genre d’opportunités.

 

 

L’argument écologique

La plus grande source de déperdition d’énergie d’un bâtiment, c’est la toiture. La surélévation est souvent l’occasion de mettre à jour l’ensemble du bâtiment en terme d’écologie. Mais même si on ne se préoccupe que de la toiture, on s’occupe déjà d’une grande partie des déperditions d’énergie. C’est également en toiture qu’on peut mettre en place les systèmes techniques comme les panneaux solaires, les récupérateurs d’eau de pluie ou les tours à vent.

© 2020 Bouchaud Architectes
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